Sfratto per morosità C.P.C. che cos’è?
Lo sfratto per morosità (Codice Procedura Civile) consente al locatore, cioè il proprietario di casa, di riprendere possesso dell’immobile da parte del conduttore in tempi nettamente più brevi rispetto al classico iter da seguire, in seguito a diversi mancati pagamenti del canone pattuito al momento della firma del contratto.
Come recita l’articolo 658, 1° comma, c.p.c.: “il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”.
Sfratto per morosità procedimento:
Per procedere con lo sfratto devono essere presenti due presupposti fondamentali:
- deve esistere un regolare contratto scritto di locazione immobiliare per l’utilizzo del caso, in quanto in assenza di esso non è possibile intraprendere lo sfratto poiché l’accordo verbale tra proprietario e conduttore risulta nullo.
- il mancato pagamento da parte dell’affittuario entro e non oltre il termine previsto per legge; cioè “degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone”. Questo criterio però “trova applicazione solo alle locazioni ad uso abitativo e non a quelle ad uso diverso da quello abitativo” (Cass. n. 8628/2006)
Chi può agire per lo sfratto
Il locatore può agire per iniziare una procedura di sfratto (tramite una lettera intimazione di sfratto per morosità) coincidendo con il proprietario materiale del bene oppure con chiunque abbia la disponibilità, sempre giuridicamente parlando; “può agire anche l’erede o il legatario e il comproprietario, in mancanza di dissenso da parte degli altri comproprietari (Cass. n. 4005/1995)”. La legittimazione passiva invece spetta al conduttore e se fosse più di uno è necessario il litisconsorzio tra essi (Cass. n. 6504/1984).
Lettera sfratto morosità
La prima mossa del locatore dopo mesi di morosità da parte dell’inquilino è quella di inviare una diffida per mezzo di una lettera di sfratto per morosità scritta da un avvocato, mediante raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale si sollecita il debitore a pagare i canoni arretrati, invitando anche quest’ultimo a lasciare entro dieci giorni dalla ricezione della lettera l’immobile per non incorrere ad azioni per vie giudiziali.
Se la lettera intimazione di sfratto per morosità inviata non sortisce gli effetti desiderati, il proprietario può muoversi ed intimare lo sfratto per morosità con un avvocato e allo stesso tempo chiedere gli affitti arretrati scaduti come previsto dall’articolo 658 c.p.c., in questa situazione sarà il Giudice ad emettere il decreto ingiuntivo.
Sfratto per morosità termini a comparire
Durante l’udienza possono verificarsi diverse situazioni:
L’opposizione allo sfratto da parte dell’inquilino, che si presenterà di fronte al giudice ed opporsi alla convalida dello sfratto, in questa situazione il giudice potrà rinviare al giudizio e rivedere le cause dello sfratto, oppure concedere direttamente al proprietario l’ordinanza per il rilascio dell’immobile.
Durante il termine di grazia invece il conduttore si presenterà e salderà tutte le morosità oppure chiederà al giudice il “termine di grazia“, cioè un lasso di tempo prolungato per ripagare in pieno il proprio debito. Il tempo massimo che può concedere il Giudice è di novanta giorni e rinviare l’udienza non oltre dieci giorni dal termine fissato. Questo termine però può essere applicato solamente per le locazioni ad uso abitativo e non per le attività commerciali.
La convalida dello sfratto avviene nel momento in cui il conduttore non si presenta oppure si presenta ma non fà opposizione. In questo caso il giudice una volta constatato che la morosità continua emetterà una vera e propria ordinanza di sfratto, nella quale sarà fissata la data esatta entro la quale interverranno gli ufficiali giudiziari per il rilascio forzato dell’immobile.
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